What prevents developers from their work? - Press about FIM Русский English FIM Group of Companies Press Center News News FIM Press about FIM Partners Contacts  06.02.2008Warehousing sector growth to continue 23.01.2008Demand on offices. Deficit of office premises would maintain in 2008 even by realization of all business centers was planned 29.12.2007Logistic Kiev region 29.12.2007Commertial real estate: Capital region 25.12.2007The top six leading management companies of Ukraine All news FIM Group of Companies launched a project by selling of two objects: - facade land plot, 21 ha, for placement of warehouse center. 27 km from Kiev, Borispol - Brovary ring road (crossroad of P-28/Т-1018), Ivankov village. - land plot, 10 ha, for placement of warehouse center, 14 km from Kiev, Zhytomir road M-06, Gurovschina village More detailed FIM Consulting 2005-2007All rights reserved home FIM Press Center Press about FIM What prevents developers from their work? Журнал "Логистика" №6, 2007 На сегодняшний день большая часть девелоперских проектов сориентирована на удовлетворение активно увеличивающегося спроса со стороны конечных потребителей:логистов, производителей,торговых сетей. Прежде всего, речь идет о складских комплексах, таможенных терминалах, логистичесиких парках и т.д. Задачей девелопера является создание профессионального конкурентоспособного объекта, ориентированного на конечных потребителей, т.е. арендаторов. Без изучения потребностей конечных потребителей создать объект очень сложно. Причем слепое копирование западноевропейских образцов - это не выход. О задачах и проблемах украинских девелоперов - наш разговор с Оксаной Елмановой. Какая роль принадлежит Вашей компании в реализации проектов девелопмента складской недвижимости? - Для начала давайте определимся с терминами. В классическом смысле девелопмент - это развитие. Девелопер­ская компания полностью обслуживает процесс: она берет инвестиционную идею, принимает на основании опыта или других механизмов решение о необ­ходимости строительства определенного объекта либо же работает с объектом-долгостроем или тем, который требует реконструкции, либо просто с идеей. На­чальная стадия девелопмента заключа­ется в следующем: исследовать востре­бованность того или иного объекта со стороны конечных потребителей, прове­сти качественный анализ, оценить пре­имущества и принять решение о рыноч­ной и финансовой целесообразности бу­дущего проекта. Вначале у нас возникает идея, даль­ше думаем, какие нам нужны активы для реализации этой идеи и по какой цене они нам достанутся. И обязательно по­нимаем, что в конце реализованного проекта обязательно должна быть фи­нансовая цель. Об удачности/неудачнос-ти реализованных проектов мы судим по финансовым показателям. Будучи девелоперско-инвестицион-ной компанией, при реализации проек­тов мы четко следуем принципам про­ектного управления. Наша компания осу­ществляет полный комплекс девелопер­ских услуг - начиная от разработки кон­цепции и заканчивая сдачей в аренду площадей или продажей готового объек­та коммерческой недвижимости. Кроме того, мы можем выполнять отдельные задачи на различных этапах реализации проекта. Все зависит от постановки цели (задается тема и мотивация). На сегодняшний момент наш фокус инвестиционных проектов сосредоточен на трех основных направлениях: офис­ной, складской и гостинично-ресторан-ной недвижимости. Наши цели изменяют­ся в зависимости от тех инвестиционных анализов, которые мы производим внут­ри холдинговой структуры - пытаемся предугадать ту или иную динамику на рынке для того, чтобы «не пытаться втис­нуться в последний вагон уходящего поезда», а «бежать немножко впереди паро­воза или быть самому таким паровозом». Таким образом, в сегменте складской не­движимости, мы оказались впереди дру­гих девелоперов, прежде, чем рынок пе­решел в стадию активного роста. Ваша компания стала первой в Украине, кто обратил серьезное внимание на складскую недвижимость. Каковы на сегодняшний момент достижения и каковы перспективы рынка складской недвижимости как в Киевском регионе, так и по всей Украине в целом? - На этом рынке сейчас ажиотаж и бум. Почти каждая третья компания на рынке заявляет о том, что она сегодня обратила свое внимание на этот рынок и намерена возвести складской комплекс. Следует отметить, что предполагаемое время выхода профессиональных склад­ских площадей на рынок - через три-че­тыре года. Но если проанализировать прошлый год, то мы увидим: из заявлен­ных проектов складских комплексов бы­ла реализована лишь небольшая часть. Остальные же либо не успели к положенному сроку, просчитав свои возмож­ности, либо остановили гонку за квадра­турой, потому что поняли, что построить - мало, нужно еще подумать о том, как это все применить. Основных участников рынка складской недвижимости можно разделить на сегменты. Есть конечный потребитель. Мы для себя фиксируем 4 вида конечных потребителей - торговые сети, производители, дистрибуторы и логисты, т.е. провайдеры. И есть девело­перские компании, задача которых - на­сытить рынок именно теми инструмента­ми, т.е. конкурентными объектами, кото­рые будут востребованы конечными по­требителями. На сегодня рынок подогрет абсолют­но всеми способами, в т.ч. и журналист­ской небрежностью - ну, что стоит напи­сать о том, что еще одна компания соби­рается строить миллион квадратных ме­тров... А потом это попадает в аналити­ку и начинают тратиться деньги на мар­кетинг, консалтинг, потому что инвести­ции серьезнейшие. Сегодня уже объект, например, 20-30 тыс. кв. м в Киеве и об­ласти - это не конкурентный объект. Че­рез 3-4 года он никому не будет нужен. Задача девелопера - обеспечить конеч­ного потребителя необходимым продук­том. Но задачи и потребности конечного потребителя тоже со временем растут. Мы уже перечислили этих потребителей, и мы видим, что у них происходит. Сей­час они начинают расширяться. Наконец, возникает ситуация, где в управлении несколько складов, и это дает лишь уве­личение себестоимости собственных за­трат (издержек). Это приводит к тому, что его собственная продукция на при­лавках появляется уже с добавочной стоимостью, что делает его неконкурен­тоспособным на рынке. Что касается перспектив развития рынка Киевского региона и Украины в целом, то если Киевская область более живая - здесь активно реализуются про­екты, заявляются новые, то в некоторых регионах вообще мертвая ситуация. В основном активность отмечается там, где сконцентрировано производство и развиваются торговые сети. На основа­нии нашей аналитики, Донецк, Днепро­петровск и Одесса, по сравнению с дру­гими регионами, активно развивают строительство логистических комплексов. Во Львове, к примеру, отмечена весьма слабая активность. Иногда попа­дается добротный реконструированный комплекс, но этого недостаточно для по­стоянно растущего спроса. Какова стоимость аренды складов на сегодняшний момент? То, о чем почти все говорят - это$10-12 за м2. Это класс А, обычный склад, для хранения товаров FMCG. По­чему существует на рынке глобальный интерес именно к этой недвижимости?Она очень устойчива с точки зрения фиксированного денежного потока. По­лучив конечного арендатора, как мини­мум, понимаешь, что это на достаточно продолжительный период времени, по­тому как каждый переезд – достаточно дорогое удовольствие, ведь приходится менять всю схему дистрибуции. Устойчи­вая и надежная компания-арендатор хо­рошо умеет считать деньги. В основном это провайдеры логистических услуг, и они много не платят. Поэтому у девело­пера возникает дилемма. Можно сдать новый склад «середнячку» года на три и«снимать сливки», а далее отправиться вообще конкурентное пространство. Ли боже - найти устойчивого клиента. Что сегодня нужно на рынке? - Сегодня спрос на складские поме­щения составляет примерно 800 тысячм2, причем рынок не стоит на месте. Спрос диктуется потребностями конеч­ного потребителя. Ошибочно думать, что все, построенное 10 лет назад, войдет в конкуренцию с тем, что построено сегод­ня. Некоторые форматы начинают отми­рать. Они уже не соответствуют тем кри­териям, которые ставит для себя логист, привязываясь к тому, что инструмент ,который он получает, должен быть для него удобным. Например, в сегменте хо­лодильных складов качественное пред­ложение практически отсутствует: новых объектов, предназначенных для хране­ния скоропортящихся продуктов или продуктов, требующих глубокой замо­розки, существуют единицы, а основная масса - холодильники при хладокомби­натах еще советских времен. Что мешает работе девелоперских компаний? Активно развиваться мешает нечеткая процедура перевода земель в целевое использование. Мораторий на вывод земли тормозит ситуацию. Зе­мельный вопрос мешает тем, кто уже присутствует на этом рынке и понимает, как необходимо двигаться дальше. И здесь выживает сильнейший. Украин­ские девелоперские компании на сегод­ня обладают знаниями, умениями на этом рынке. Все равно, мало-помалу ры­нок внутри шевелится. В Законе все рав­но есть пробелы, и поэтому неопытный движется по минному полю, а опытный ждет, пока «мины» уничтожат. У транснациональных девелоперов, которые приходят на украинский рынок, больше возможностей с точки зрения анализа тех же финансовых инструмен­тов и их привлечения, чтобы проект со­стоялся. Они сталкиваются с серьезны­ми трудностями, влияющими на сроки реализации проектов. В этом есть свои положительные стороны. В той же Польше, где активно возводились складские комплексы, высокие цены продержались недолго. Все польское законодательство способствовало ин­вестициям. И получилось так, как долж­но было получиться: инвестиции зашли, склады были построены в огромном ко­личестве - и рынок рухнул. Хотя на се­годняшний день на рынке происходит активизация, и он снова набирает обо­роты. В чем же тогда выход? - Я считаю, что успех многих проек­тов зависит от того, насколько сегодня девелопер в состоянии грамотно и эффективно построить отношения с конеч­ным потребителем. Тогда не будет, на­верное, необдуманных инвестиций и пу­стых складов, а будут профессиональ­ные объекты, перманентно перетекаю­щие из одного формата в другой, в силу того, что будет достигнуто понимание и взаимодействие с конечным потребите­лем. И девелопер будет ориентирован на новые форматы проектов. Здесь ответ­ственны должны быть как девелоперы, так и консалтинговые компании, а также журналисты, которые будут подвергать здравому анализу события, происходя­щие на рынке. У транснациональных девелоперов, которые приходят на украинский рынок, больше возможностей с точки зрения анализа тех же финансовых инструмен­тов и их привлечения, чтобы проект со­стоялся. Они сталкиваются с серьезны­ми трудностями, влияющими на сроки реализации проектов. В этом есть свои положительные стороны. В той же Польше, где активно возводились складские комплексы, высокие цены продержались недолго. Все польское законодательство способствовало ин­вестициям. И получилось так, как долж­но было получиться: инвестиции зашли, склады были построены в огромном ко­личестве - и рынок рухнул. Хотя на се­годняшний день на рынке происходит активизация, и он снова набирает обо­роты. back to publications Ukraine, 01034Kyiv, Lysenko 2-А Tel.: (+380 44) 585-15-25tel./fax: (+380 44) 585-05-45 e-mail:fim@fim.ua k800i wow dimplex model brayford - . o2 optix - iridium motorola - dimplex model plasma (sp9) kyiv apartaments service nokia 6021 portofino mobihel . dimplex model amesbury metrobond braas -95 8800 gold lida 5440.15 () kyiv apartaments rent dolmar motorola v3i asko 5440.13 () 5004.14 () -4361 mobil gargoyle 8800 gold edition stiga hp qtek revol telecomfm gsmphone telecomfm gsmphone telecomfm gsmphone dimplex model silver (sp4) ielts 7-450 vps vds 2111 kiev apartments service orly sharp ar-5415 thuraya sg 2520